Méthodologie

Acheter ou louer : comment c'est calculé

Cette page décrit chaque formule du simulateur acheter ou louer, ses hypothèses et leurs limites. Le moteur de calcul est déterministe : les mêmes entrées produisent toujours le même résultat, et l'URL encode l'intégralité de vos paramètres.

1. Le crédit immobilier

Nous modélisons un prêt amortissable classique à mensualité constante, au mois près :

mensualité = C × t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ)

où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois. Si le taux est nul, la mensualité vaut simplement C ÷ n.

L'assurance emprunteur est calculée en mode capital initial (le mode le plus courant en banque de réseau) : une prime constante égale à taux d'assurance × capital initial ÷ 12 chaque mois, pendant toute la durée du prêt. Le mode « capital restant dû » (moins cher en fin de prêt) n'est pas encore modélisé.

Le capital emprunté est :

capital = prix + travaux + frais de notaire + frais de dossier − apport

Les frais de notaire sont estimés à 8 % du prix dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf. Le taux de l'ancien tient compte de la surtaxe départementale des droits de mutation (part départementale portée de 4,50 % à 5,00 %, loi de finances 2025), adoptée par la plupart des départements pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Le taux réel baisse quand le prix monte (le barème du notaire est dégressif) et descend encore si votre département a voté une réduction pour les primo-accédants : comptez une fourchette d'environ 7,5 à 8,3 %, à vérifier sur notaires.fr pour votre département. Les frais de dossier et de garantie (caution ou hypothèque) sont estimés à 1,5 % du montant emprunté et financés dans le prêt. Si l'apport couvre la totalité du coût, l'achat se fait comptant : aucun prêt n'est simulé.

2. Le scénario « achat »

Chaque année, le propriétaire décaisse :

coûts = 12 × (mensualité + assurance) + taxe foncière + 12 × charges de copropriété + entretien + delta d'assurance habitation

• La taxe foncière dérive de +1 % par an (constante documentée du moteur — les revalorisations récentes ont souvent été supérieures, ajustez la valeur de départ en conséquence).
• L'entretien est un pourcentage du prix d'achat par an (0,8 % par défaut).
• Le delta d'assurance habitation représente le surcoût d'une assurance propriétaire (PNO/MRH) par rapport à une assurance locataire.

La valeur du bien évolue géométriquement :

valeur(a) = prix × (1 + évolution immobilière)^a

Le patrimoine net « achat » à la fin de l'année a est ce qu'il resterait après une revente :

patrimoine achat = valeur(a) × (1 − frais de revente) − capital restant dû

Spécificité française importante : la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Aucune taxe n'est donc appliquée sur la revente. Les frais de revente (4 % par défaut) représentent les frais d'agence à la revente.

3. Le scénario « location »

Le loyer est indexé chaque année (IRL, 2 % par défaut) :

loyer annuel(a) = 12 × loyer × (1 + IRL)^a−1

Le cœur du simulateur est le coût d'opportunité : le locataire commence avec un portefeuille égal à l'apport (l'argent non immobilisé dans l'achat), puis investit chaque mois la différence de trésorerie :

versement mensuel = dépense du propriétaire − dépense du locataire

Ce versement peut être négatif (si louer coûte plus cher que d'être propriétaire, le locataire puise dans son portefeuille). Le portefeuille est capitalisé au taux de rendement des placements, en composition mensuelle, pour rester cohérent avec les versements mensuels.

À la sortie, seuls les gains sont imposés :

patrimoine location = portefeuille − taux d'imposition × max(0, portefeuille − versements cumulés)

Le taux d'imposition par défaut est le PFU (« flat tax ») de 31,4 % (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux, taux 2026) ; l'option PEA applique 18,6 % (prélèvements sociaux seuls, PEA de plus de 5 ans). La revente du logement, elle, reste exonérée : c'est une résidence principale, et les plus-values immobilières n'ont pas été touchées par la hausse de 2026. C'est une approximation volontaire : pas de couplage au barème de l'impôt sur le revenu, pas d'IFI. Pour le détail des enveloppes, voir notre guide PEA ou assurance-vie.

L'objection comportementale — « personne n'investit vraiment cette différence »

C'est l'objection la plus fréquente, et elle est légitime : beaucoup de locataires ne placent pas leur épargne, alors que le crédit constitue une épargne forcée pour l'acheteur. Le simulateur suppose par défaut un locataire discipliné qui investit la différence — c'est la comparaison financièrement honnête. Mais un réglage avancé (« le locataire investit la différence ») permet de désactiver cette hypothèse : seul l'apport est alors investi, et l'épargne mensuelle est supposée dépensée. La vérité de votre ménage se situe probablement entre les deux.

4. Verdict et point de bascule

écart(a) = patrimoine achat(a) − patrimoine location(a)

Le point de bascule est la première année où l'écart devient positif et le reste jusqu'à la fin de l'horizon (règle de stabilité : pas de bascule déclarée sur un croisement temporaire). Le verdict à l'horizon distingue trois cas : achat nettement gagnant (écart > 5 % du prix), location nettement gagnante (écart < −5 % du prix), et « ça se joue à peu de choses » entre les deux — auquel cas la grille de sensibilité est votre meilleur outil de décision.

La grille de sensibilité recalcule l'écart à l'horizon pour 25 combinaisons d'évolution des prix immobiliers (−1 % à +4,5 %/an) et de rendement des placements (2 % à 8 %/an) — les deux hypothèses que personne ne connaît à l'avance.

5. Hypothèses et limites

• Résidence principale uniquement — pas d'investissement locatif (fiscalité différente).
• Pas de PTZ, pas de remboursement anticipé, pas de renégociation de taux.
• Assurance emprunteur en mode capital initial uniquement.
• Frais d'agence supposés inclus dans le prix d'achat.
• Taux, loyers et rendements supposés constants sur l'horizon (hors dérives modélisées).
• Fiscalité des placements approximée par un taux forfaitaire sur les gains à la sortie.
• Si l'apport dépasse le coût total de l'acquisition, seul le montant réellement consommé par l'achat est comparé (l'excédent n'est modélisé dans aucun des deux scénarios).

6. Sources

• Frais de notaire : barème réglementé des émoluments (arrêté du 28 février 2020) et droits de mutation relevés par l'article 116 de la loi de finances pour 2025 — approximés à 8 % (ancien) et 2,5 % (neuf), revérifiés en août 2026.
• Indexation des loyers : indice de référence des loyers (IRL), INSEE.
• Exonération de plus-value sur la résidence principale : article 150 U du CGI (service-public.fr).
• Préréglages de villes : ordres de grandeur issus des cartes de prix publiques (juillet 2026), à ajuster à votre situation.
• Rendement des placements par défaut : voir d'où viennent nos chiffres de rendement.