Calculateur
Acheter ou louer ?
Frais de notaire, taxe foncière, assurance emprunteur et — surtout — le coût d'opportunité de votre apport : tout le calcul, année par année, sans rien cacher. Chaque formule est documentée dans la méthodologie.
Le bien
Frais de notaire estimés : 32 000 € (8 % du prix, hors exonération primo-accédant)
Avancé
Le financement
Montant emprunté : 377 580 € — mensualité : 1 929 € (assurance incluse)
Avancé
La location (l'alternative)
Avancé
Le marché & l'horizon
Avancé
Ce que le locataire gagne sur son capital investi (ETF monde ≈ long terme). Voir la méthodologie.
Hypothèse pessimiste pour le locataire : seul l'apport est investi, l'épargne mensuelle est dépensée.
Verdict
Sur 25 ans, louer vous laisse +276 000 € de patrimoine par rapport à acheter.
Ce résultat dépend fortement des hypothèses de marché — vérifiez-le dans la grille de sensibilité ci-dessous.
Simulation indicative — ne constitue pas un conseil financier ou immobilier.
Patrimoine net au fil des années
Patrimoine net = valeur de revente nette de frais − capital restant dû (achat) / portefeuille net d'impôt sur les gains (location).
La location reste gagnante sur l'ensemble de votre horizon de 25 ans.
Les grands totaux sur 25 ans
Et si vos hypothèses sont fausses ?
Écart de patrimoine (achat − location) à 25 ans selon l'évolution des prix immobiliers et le rendement des placements. Personne ne connaît ces deux chiffres à l'avance — voici comment le verdict bouge avec eux.
| Immobilier ↓ / Placements → | 3 % | 4,5 % | 6 % | 7,5 % | 9 % |
|---|---|---|---|---|---|
| -1 % | −248 k€ | −371 k€ | −534 k€ | −751 k€ | −1 039 k€ |
| 0 % | −162 k€ | −286 k€ | −449 k€ | −666 k€ | −954 k€ |
| 1,5 % | +11 k€ | −112 k€ | −276 k€ | −493 k€ | −781 k€ |
| 3 % | +258 k€ | +134 k€ | −29 k€ | −246 k€ | −534 k€ |
| 4,5 % | +608 k€ | +485 k€ | +321 k€ | +104 k€ | −184 k€ |
l'achat gagne la location gagne La cellule encadrée correspond à vos hypothèses actuelles.
Le détail, année par année
| Année | Patrimoine achat (€) | Patrimoine location (€) | Écart (€) | Coûts propriétaire (€) | Loyer payé (€) | Intérêts payés (€) | Capital remboursé (€) | Solde du prêt (€) | Valeur du bien (€) | Portefeuille locataire (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 22 068 | 79 373 | -57 305 | 30 394 | 13 800 | 12 311 | 9 888 | 367 692 | 406 000 | 80 645 |
| 2 | 38 135 | 99 330 | -61 196 | 30 409 | 14 076 | 11 980 | 10 220 | 357 472 | 412 090 | 102 262 |
| 3 | 54 631 | 119 906 | -65 275 | 30 424 | 14 358 | 11 638 | 10 562 | 346 910 | 418 271 | 124 901 |
| 4 | 71 570 | 141 136 | -69 566 | 30 439 | 14 645 | 11 284 | 10 916 | 335 993 | 424 545 | 148 619 |
| 5 | 88 965 | 163 060 | -74 095 | 30 455 | 14 938 | 10 918 | 11 282 | 324 712 | 430 914 | 173 476 |
| 6 | 106 830 | 185 719 | -78 889 | 30 470 | 15 236 | 10 540 | 11 660 | 313 052 | 437 377 | 199 533 |
| 7 | 125 179 | 209 156 | -83 977 | 30 486 | 15 541 | 10 150 | 12 050 | 301 001 | 443 938 | 226 857 |
| 8 | 144 026 | 233 417 | -89 391 | 30 502 | 15 852 | 9 746 | 12 454 | 288 547 | 450 597 | 255 517 |
| 9 | 163 386 | 258 552 | -95 166 | 30 518 | 16 169 | 9 329 | 12 871 | 275 676 | 457 356 | 285 588 |
| 10 | 183 275 | 284 611 | -101 336 | 30 534 | 16 492 | 8 897 | 13 303 | 262 373 | 464 216 | 317 148 |
| 11 | 203 708 | 311 649 | -107 942 | 30 551 | 16 822 | 8 452 | 13 748 | 248 625 | 471 180 | 350 279 |
| 12 | 224 702 | 339 726 | -115 025 | 30 567 | 17 159 | 7 991 | 14 209 | 234 416 | 478 247 | 385 069 |
| 13 | 246 273 | 368 902 | -122 629 | 30 584 | 17 502 | 7 515 | 14 685 | 219 731 | 485 421 | 421 612 |
| 14 | 268 440 | 399 243 | -130 803 | 30 601 | 17 852 | 7 023 | 15 177 | 204 554 | 492 702 | 460 005 |
| 15 | 291 221 | 430 818 | -139 597 | 30 618 | 18 209 | 6 514 | 15 686 | 188 868 | 500 093 | 500 352 |
| 16 | 314 633 | 463 700 | -149 067 | 30 635 | 18 573 | 5 989 | 16 211 | 172 657 | 507 594 | 542 764 |
| 17 | 338 697 | 497 967 | -159 270 | 30 653 | 18 944 | 5 446 | 16 754 | 155 903 | 515 208 | 587 357 |
| 18 | 363 431 | 533 701 | -170 270 | 30 670 | 19 323 | 4 884 | 17 316 | 138 588 | 522 936 | 634 254 |
| 19 | 388 857 | 570 990 | -182 133 | 30 688 | 19 710 | 4 304 | 17 896 | 120 692 | 530 780 | 683 586 |
| 20 | 414 996 | 609 927 | -194 931 | 30 706 | 20 104 | 3 705 | 18 495 | 102 197 | 538 742 | 735 492 |
| 21 | 441 868 | 650 609 | -208 740 | 30 724 | 20 506 | 3 085 | 19 115 | 83 082 | 546 823 | 790 118 |
| 22 | 469 498 | 693 140 | -223 642 | 30 743 | 20 916 | 2 445 | 19 755 | 63 327 | 555 025 | 847 618 |
| 23 | 497 907 | 737 630 | -239 722 | 30 761 | 21 335 | 1 783 | 20 417 | 42 909 | 563 351 | 908 158 |
| 24 | 527 121 | 784 197 | -257 076 | 30 780 | 21 761 | 1 099 | 21 101 | 21 808 | 571 801 | 971 912 |
| 25 | 557 163 | 832 963 | -275 800 | 30 799 | 22 196 | 392 | 21 808 | 0 | 580 378 | 1 039 063 |
Comment c'est calculé ?
Crédit amortissable au mois près, assurance emprunteur sur capital initial, frais de notaire ancien/neuf, dérive de la taxe foncière, indexation IRL du loyer, portefeuille du locataire capitalisé mensuellement et imposé sur les gains uniquement à la sortie… Chaque formule est documentée, avec ses hypothèses et leurs limites.
Lire la méthodologie complèteLes dernières décennies ont fait mieux (environ 9 %/an sur 20 ans, 12 %/an sur 10 ans), mais ce sont des fenêtres courtes qui démarrent après un krach. Dans l'autre sens, un investisseur entré au sommet d'août 2000 a attendu treize ans et demi pour retrouver sa mise, avec une perte de plus de 55 % en chemin. Une courbe lisse ne montre ni l'un ni l'autre : ce simulateur calcule une moyenne, pas un chemin.
Source des rendements : série MSCI World en euros depuis décembre 1969 (curvo.eu), dividendes nets de retenue à la source — vérifiée le 23 août 2026 contre les factsheets et les données officielles MSCI. L'euro n'existant que depuis 1999, le début de série est reconstitué ; le même indice mesuré en dollars, dividendes bruts, affiche environ 10 %/an — l'écart vient de la devise et de la retenue à la source, pas des données. Inflation française : indice des prix à la consommation, INSEE. D'où viennent ces chiffres, en détail →
Questions fréquentes
Pourquoi le locataire est-il supposé investir son épargne ?
C'est ce que les calculateurs naïfs oublient : l'apport non investi dans l'achat et la différence de mensualités peuvent être placés. C'est souvent ce qui change le verdict. Si vous pensez que vous ne le feriez pas, désactivez l'option « le locataire investit la différence » dans les paramètres avancés.
La plus-value à la revente est-elle imposée ?
Non : la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value en France. Le simulateur ne modélise que la résidence principale (pas l'investissement locatif).
Puis-je partager ma simulation ?
Oui — tous vos paramètres sont encodés dans l'URL. Copiez le verdict (ou l'adresse de la page) et votre interlocuteur retrouvera exactement la même simulation.
D'où viennent les valeurs des préréglages ?
Ce sont des ordres de grandeur plausibles (prix, loyer, taxe foncière, charges) pour un appartement type dans chaque ville — un point de départ à ajuster à votre situation, pas des données officielles.